出租房投资回报率计算速查指南
计算出租房的资本化率、现金回报率和净收益率，查看公式与示例，了解为何租金估算是最重要的输入。
RentJudge ·
三个公式、实际数字，以及决定整笔交易分析成败的关键输入。
为什么许多投资回报率计算不准确
所有出租房投资回报公式都依赖租金收入。资本化率、现金回报率和净收益率都需要它。租金算错，其他指标也就失去依据。
许多投资者使用 Zillow 挂牌价或卖方提供的预估租金，两者往往偏高。Zillow 展示房东希望收取的价格，卖方预测则让交易显得更有吸引力。
月租偏差 $200，可能让资本化率变化超过一个百分点，把 4.8% 的现金回报率变为 0%，让值得购买的房屋被放弃，或反过来作出错误购买决定。
每位投资者都需要的三个回报指标
1. 资本化率
资本化率
净运营收入 / 购买价格
资本化率衡量不考虑融资时房产自身的收益，不涉及按揭计算。
计算示例：
- 购买价格：$200,000
- 月租：$1,500
- 每月支出：$500（税费、保险、维护和管理）
- 净运营收入：($1,500 − $500) × 12 = $12,000/年
- 资本化率：$12,000 / $200,000 = 6.0%
6% 的资本化率在多数市场表现不错，但整个计算取决于 $1,500 的租金。如果实际市场租金是 $1,300，净运营收入就降至 $9,600，资本化率为 4.8%，交易性质完全不同。
2. 现金回报率
现金回报率
年度现金流 / 投入现金总额
衡量实际投入现金的回报，告诉你首付款带来了多少收益。
使用错误租金估算的示例：
- 投入现金总额：$50,000（首付款和交割成本）
- 猜测月租：$1,500
- 每月按揭本金和利息：$1,000
- 每月支出：$500
- 每月现金流：$1,500 − $1,000 − $500 = $0
- 现金回报率：$0 / $50,000 = 0.0%
同一交易，使用可比分析得到的准确租金：
- 实际市场月租：$1,700
- 每月现金流：$1,700 − $1,000 − $500 = $200
- 年度现金流：$200 × 12 = $2,400
- 现金回报率：$2,400 / $50,000 = 4.8%
同一房产、同样融资，月租相差 $200，就让现金回报率从 0% 变成 4.8%，足以改变是否投资的决定。
3. 净收益率
净收益率
（年租金 − 年支出）/ 房产价值
净收益率类似于资本化率，但使用当前房产价值而非购买价格，适合评估已持有房产，尤其是买入后已升值的房产。
计算示例：
- 当前房产价值：$240,000（以 $200,000 买入后升值）
- 年租金：$1,700 × 12 = $20,400
- 年支出：$6,000
- 净收益率：($20,400 − $6,000) / $240,000 = 6.0%
净收益率回答一个问题：相对于今天的价值，这套房的收益是否仍然合理？如果低于其他投资可能获得的收益，或许应该考虑出售并重新配置资金。
三个公式有同一个薄弱点
资本化率、现金回报率和净收益率的分子中，都包含租金收入。它是计算中最大的变量，也是投资者最容易算错的部分。
购买价格、交割成本和按揭付款已知，保险和税费也可以查明。租金收入却需要预测市场，而多数人的预测并不准确。
Zillow 挂牌价
Zillow 展示房东报价，而非租客支付的金额。现在显示的都是尚未租出的房源，合理定价的已租出并消失。你取样的往往是价格偏高的一端。
卖方预估租金
卖方预估是销售材料，而非财务报表，展示的是完美条件下可能获得的租金：满租、市场最高价、没有优惠。卖方希望交易看起来很有吸引力，因此必须核实。
每月 $200 的误差
对于 $200,000 的房产，月租估错 $200 就会改变整个结果：
猜测租金：$1,500/月
- 净运营收入：$12,000/年
- 资本化率：6.0%
- 现金流：$0/年
- 现金回报率：0.0%
实际市场租金：$1,700/月
- 净运营收入：$14,400/年
- 资本化率：7.2%
- 现金流：$2,400/年
- 现金回报率：4.8%
每月 $200 的误差，让资本化率变化 1.2 个百分点，现金回报率变化 4.8 个百分点。这不是四舍五入误差，而是完全不同的投资判断。
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同一笔交易，两种租金估算
B 类社区的一套三卧两卫独栋房，挂牌 $210,000，需要投入现金 $52,500。月按揭 $1,050，每月支出 $550（税费、保险、维护和管理）。不同租金来源会让分析得出以下不同结果。
| 根据 Zillow 猜测 | RentJudge 估算 | |
|---|---|---|
| 月租 | $1,450 | $1,650 |
| 每月现金流 | −$150 | +$50 |
| 年度净运营收入 | $10,800 | $13,200 |
| 资本化率 | 5.1% | 6.3% |
| 现金回报率 | −3.4% | +1.1% |
| 你的决定 | 放弃 | 值得进一步研究 |
Zillow 租金来自两套定价偏高的当前房源。RentJudge 使用八套可比房源，包括已下架记录，并按室内洗衣和翻新厨房进行机器学习调整。同一笔交易，结论完全不同。
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RentJudge 的自动租金估算仅供参考。所示回报计算为示例，实际结果取决于房产财务情况。作出投资决定前，请咨询财务顾问。