Guía rápida de la calculadora de ROI de alquiler
Calcula capitalización, retorno sobre efectivo y rentabilidad neta. Fórmulas, ejemplos y por qué la estimación del alquiler es el dato esencial.
RentJudge ·
Tres fórmulas, cifras reales y el dato que puede determinar todo el análisis.
Por qué muchos cálculos de ROI fallan
Todas las fórmulas dependen de lo mismo: los ingresos por alquiler. La capitalización, el retorno sobre efectivo y la rentabilidad neta los necesitan. Si el alquiler es incorrecto, todas las métricas son ficticias.
Muchos inversores usan el precio de Zillow o el alquiler «proforma» del vendedor. Ambos están inflados. Zillow muestra lo que los propietarios desearían cobrar; las proyecciones del vendedor hacen parecer mejores las operaciones.
Un error de $200 al mes cambia la capitalización en más de un punto porcentual, convierte un retorno del 4.8% en 0% y puede hacerte rechazar una buena compra o aceptar una mala.
Tres métricas de ROI para todo inversor
1. Tasa de capitalización
Tasa de capitalización
Ingreso operativo neto / Precio de compra
La capitalización mide el retorno del inmueble sin considerar la financiación. Sin hipoteca: solo el activo.
Ejemplo resuelto:
- Precio de compra: $200,000
- Alquiler mensual: $1,500
- Gastos mensuales: $500 (impuestos, seguro, mantenimiento y gestión)
- Ingreso operativo neto: ($1,500 − $500) × 12 = $12,000/año
- Tasa de capitalización: $12,000 / $200,000 = 6.0%
Una capitalización del 6% es sólida en muchos mercados, pero todo depende de esos $1,500 de alquiler. Si el mercado real es $1,300, el ingreso neto cae a $9,600 y la tasa al 4.8%. Es otra operación.
2. Retorno sobre efectivo invertido
Retorno sobre efectivo invertido
Flujo de caja anual / Efectivo total invertido
Mide el retorno del dinero que realmente aportaste. Indica cuánto está rindiendo tu entrada.
Ejemplo con una estimación de alquiler incorrecta:
- Efectivo total invertido: $50,000 (entrada y costes de cierre)
- Alquiler mensual supuesto: $1,500
- Hipoteca mensual (principal e intereses): $1,000
- Gastos mensuales: $500
- Flujo de caja mensual: $1,500 − $1,000 − $500 = $0
- Retorno sobre efectivo: $0 / $50,000 = 0.0%
La misma operación con alquiler preciso según comparables:
- Alquiler mensual de mercado: $1,700
- Flujo de caja mensual: $1,700 − $1,000 − $500 = $200
- Flujo de caja anual: $200 × 12 = $2,400
- Retorno sobre efectivo: $2,400 / $50,000 = 4.8%
Mismo inmueble y financiación. Una diferencia de $200 al mes cambia el retorno del 0% al 4.8%: la diferencia entre descartar y financiar una compra.
3. Rentabilidad neta
Rentabilidad neta
(Alquiler anual − Gastos anuales) / Valor del inmueble
La rentabilidad neta se parece a la capitalización, pero usa el valor actual en lugar del precio de compra. Sirve para evaluar inmuebles que ya tienes, especialmente si se han revalorizado.
Ejemplo resuelto:
- Valor actual: $240,000 (comprado por $200,000 y revalorizado)
- Alquiler anual: $1,700 × 12 = $20,400
- Gastos anuales: $6,000
- Rentabilidad neta: ($20,400 − $6,000) / $240,000 = 6.0%
Responde a si el inmueble sigue rindiendo lo suficiente respecto a su valor actual. Si baja de lo que podrías ganar en otro lugar, puede ser momento de vender y reinvertir.
Las tres fórmulas comparten una vulnerabilidad
En capitalización, retorno sobre efectivo y rentabilidad neta, los ingresos por alquiler forman parte del numerador. Son la mayor variable y la que más inversores calculan mal.
Precio de compra, cierre e hipoteca son conocidos. Seguros e impuestos se pueden averiguar. El alquiler exige predecir el mercado, y muchos lo hacen mal.
Precios anunciados en Zillow
Zillow muestra lo que anuncian los propietarios, no lo que pagan los inquilinos. Las viviendas que ves aún no se han alquilado; las bien valoradas ya desaparecieron. Tu muestra procede del extremo caro.
Alquileres proforma del vendedor
La proforma es un documento comercial, no un estado financiero. Muestra lo que podría obtenerse en condiciones perfectas: plena ocupación, alquiler máximo y sin concesiones. El vendedor quiere presentar una gran oportunidad. Confiar y verificar implica verificar.
El error de $200 al mes
En un inmueble de $200,000, errar el alquiler en $200 al mes lo cambia todo:
Alquiler supuesto: $1,500/mes
- Ingreso operativo neto: $12,000/año
- Capitalización: 6.0%
- Flujo de caja: $0/año
- Retorno sobre efectivo: 0.0%
Alquiler real de mercado: $1,700/mes
- Ingreso operativo neto: $14,400/año
- Capitalización: 7.2%
- Flujo de caja: $2,400/año
- Retorno sobre efectivo: 4.8%
Ese error cambia la capitalización en 1.2 puntos y el retorno sobre efectivo en 4.8 puntos. No es un redondeo: es otra tesis de inversión.
Acierta con el alquiler antes de hacer las cuentas
RentJudge estima el alquiler con comparables en unos dos minutos. Introduce la dirección y unas fotos para obtener una cifra respaldada por inmuebles reales, ajustados individualmente por prestaciones, estado y estructura.
Sin navegar entre pestañas de Zillow ni depender de la proforma del vendedor. Usa una cifra respaldada por el mercado como base sólida de tus fórmulas.
Comparables reales, más allá del precio anunciado
RentJudge reúne anuncios activos e históricos cerrados con su último precio. Ves por cuánto se alquilaron las viviendas, no solo lo que esperaba el propietario.
Puntuación del estado con IA visual
Sube fotos: la IA detecta granito, acero inoxidable, madera e instalaciones modernas. Los ajustes por estado forman parte de la estimación.
Ajustes mediante aprendizaje automático
Cada comparable se ajusta por aire acondicionado, lavandería, aparcamiento, mascotas, superficie, año y estado. Modelos entrenados con anuncios reales, no intuiciones.
La misma operación, dos estimaciones
Casa de 3 dormitorios y 2 baños en un barrio de clase B, anunciada a $210,000. Necesitas $52,500 en efectivo. Hipoteca mensual de $1,050 y gastos de $550 (impuestos, seguro, mantenimiento y gestión). Así cambia el análisis según el origen del alquiler estimado.
| Suposición de Zillow | Estimación de RentJudge | |
|---|---|---|
| Alquiler mensual | $1,450 | $1,650 |
| Flujo de caja mensual | −$150 | +$50 |
| Ingreso operativo neto anual | $10,800 | $13,200 |
| Tasa de capitalización | 5.1% | 6.3% |
| Retorno sobre efectivo invertido | −3.4% | +1.1% |
| Tu decisión | Descartar | Merece analizarse más |
La cifra de Zillow se basaba en dos anuncios activos sobrevalorados. RentJudge utilizó ocho comparables, incluidos cerrados, con ajustes por lavandería propia y cocina renovada. Misma operación, conclusión distinta.
Haz tus cuentas con una estimación fiable
Obtén gratis una estimación ajustada por IA y comparables en dos minutos. Úsala en tus fórmulas de capitalización, retorno sobre efectivo y rentabilidad neta con una base sólida.
RentJudge ofrece estimaciones automáticas solo con fines informativos. Los cálculos de ROI son ejemplos y dependen de las finanzas reales del inmueble. Consulta siempre con un asesor financiero antes de invertir.